界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 庄键

房地产行业由大开发时代迈入大资管时代，租赁住房市场也同样如此。

“任何企业在一个周期里的成绩再好，也是微不足道的。如果行业没有一个健康的模式，企业也难行致远。”10月18日，自如联合创始人、董事长、CEO熊林复盘公司五年前的战略转向。

2021年，头部专业住房租赁机构自如的包租房源达到100万间，几乎站上分散式长租的规模顶点，成为全球范围内体量最大的分散式长租运营主体之一。但正当业务处于高位时，自如选择掉转船头，主动收缩包租业务，全面转向无差价增益租资产管理模式。

在熊林看来，包租模式本就存在天然的结构性缺陷，在行业上行周期，业主无法分享资产租金增值收益；在下行周期，平台则要承担刚性兑付压力。

“一旦进入市场下行阶段，机构规模越大，越不能承受这样的风险。你实际上赚到的钱，比起包租承诺的这么大规模对应的资金，是完全不对等的。”熊林称，“规模越大，风险越不对等。”

2011年-2021年，自如采用省心包租模式，和业主锁定租期、承诺固定租金，承担空置与租金下行风险，改造后转租赚取租金价差。在租金上行、空置期短的时期，这套模式扩张速度很快，也推动国内租住服务从个人散租走向机构化运营。

但随着房地产行业进入深度调整期，国内租赁住房市场也开始承压，加上大量保障性租赁住房入市，租金增长空间被压缩，靠租金差价支撑的包租生意越来越难走。

据界面新闻了解，近些年，不少长期依靠包租模式的企业，或是退出市场，或是转向轻资产委托管理。住房租赁行业的商业模式也逐渐从赚取租金差价转向赚取运营服务费和资产管理费，企业角色也从传统的“二房东”转变为专业服务商。

租金压力仍在。中指研究院数据显示，2024年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大了2.95个百分点。2025年房租下滑趋势继续，重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%。

熊林很早便意识到，住房租赁是强周期行业，企业不能只赚取上行周期的红利。

“所以我们做的第二个重要的决定，就是在2021年，公司各项指标都是最好的时候，我们决定改模式，我们变成了一种更加透明、更加公平的无差价的增益租模式。”

据熊林介绍，增益租的逻辑是参考成熟酒店资管体系。“这个模式并不新鲜，酒店行业之所以能够成长出全球头部集团，底层模式就是资产管理。只不过我们要做的是：把五星级酒店业主可以享受到的资产管理服务，给到每一个只拥有一套房产的普通个体业主。”

具体而言，自如通过对业主托管的房子进行装修改造以及专业资产管理服务，以不同比例提升房屋资产价值，让业主房子变得更好，利好未来出租、出售、自住。

在熊林看来，增益租的优势在于“有保底、无差价、收益分成”，实现业主、租客、机构的三方共赢。

但自如在转型资产管理模式过程中也付出了一定代价。“推动模式变化的时候非常难，我们从原来一个月可以收1万多套房源，到第一个月只能收200多套房源。”熊林表示，自如的总管理房源也从 100万间回落至70万间，短期收入、利润都承受了不小的压力。

五年后的今天，熊林对这场转型成果很满意。“70万间在管房源中，85%已经切换为增益租；企业业务跳出单一合租赛道，拓展到一居、两居、三居整租以及高端豪宅租赁，整租与家庭型房源收入占比超过50%。”

“我们相信，增益租这种没有差价的资产管理模式，是中国这个巨量、复杂的租赁市场唯一能够行稳致远的选择。”在发布会上，熊林宣布，未来五年将把增益租的模式设计、系统设计与底层能力向全行业开放。

这一表态，建立在庞大但机构渗透率偏低的存量市场基础之上。熊林指出，中国城镇住房存量已达3.74亿套，二手房交易占比超过52%，房龄超过30年的住宅占27%，租房人口超过3亿；一线城市租房人口占比超过40%，深圳达55%。与此同时，租房行业机构化率仅为15%，而日本、美国、欧洲普遍超过60%。

市场空间大，难点也不小。过去五年，房源平均出租周期从42天延长到51天，租金累计下降17%，“量大、分散、非标”已成为存量经营最难的三道题。

因此，自如把非标房源做产品化改造，搭建平台能力支撑规模化运营，同时用增益租建立更透明、公平的资产托管关系，以此回应存量市场的难题。

截至目前，自如已进入全国10座城市，累计管理分散式房源超过130万间/套、整栋式房源约7万间/套，管理房源资产价值超过1万亿元，每年为业主创造超过200亿元租金收入。

只是，增益租能否在更大规模、更多城市和不同资产类型中持续跑通，并真正成为行业可复制的长期解法，还有待时间和市场进一步验证。