运营14年的北京颐堤港完成标识揭幕，“北京太古坊”正式登场，这也是太古坊品牌首次进入中国内地。北京太古坊总经理戴楷在接受北京商报记者采访时直言，这个项目的底色不是“更大的颐堤港”，而是一次复合型商业形态的重构。

　　2012年开业的颐堤港，最初是购物中心、一座办公楼加一家酒店的组合。扩建后的北京太古坊新增七座办公楼、太古坊中区和东区的零售、一家新酒店和更多户外公共空间，最终形成八座甲级办公楼、约15万平方米零售、德尔斐艺术文化空间与坝河景观带的多业态骨架。

　　为什么不沿用颐堤港品牌？戴楷解释，从颐堤港到北京太古坊，不仅是规模扩大了，内容也更加丰富。统一名称为北京太古坊，是希望把香港太古坊40多年来运营多功能综合商业体的经验带到中国内地。

　　在谈到北京太古坊和香港太古坊的区别时，他指出，香港太古坊始于40多年前，一直在持续演进，通过原有项目的拆除和重建逐步形成今天的样子；而北京太古坊是在相对较短的时间内，基于现有颐堤港进行较大规模的扩展。两个项目都有丰富而多元的业态融合，对于二者来说，零售不只是配套，因为工作日服务办公人群，闲暇服务周边家庭与忠实客群，“让人们愿意在这里花更多时间”。

　　不过，项目体量翻倍之后，运营才是最大的门槛。戴楷坦言，在当前甲级写字楼空置率走高、租金承压的市场里，北京太古坊新增大面积的办公楼，看重的是长期主义的发展。如今的企业会关注楼宇的设计、管理与维护质量，这正是企业们考虑更高品质办公楼的理由。他透露，科技、媒体与通信、生命科学、快消品等行业的国内外企业已表达浓厚兴趣；9月底首批空间完成竣工备案后，三四周内到访参观明显增加。

　　复合业态的难度不止招商。零售要同时服务办公租户、周边居民、酒店住客等多元人群，品牌筛选需要前瞻性。戴楷介绍，判断一个品牌是长期趋势还是短期热点，最主要在于这个产品或服务究竟能怎样改善一个人的生活和工作，如果能产生长期的积极影响，往往也意味着这项产品或服务拥有更为持久的生命力。

　　面对蓝色港湾、朝阳大悦城、三里屯太古里等周边项目聚集，戴楷称，希望不同项目可以营造各具特色的场所，让更多人愿意来到北京东北部，对这个区域产生兴趣。北京有庞大而多元的人群，商业运营商需要为他们提供不同的选择，关键是“把顾客和使用者放在心中”。

　　戴楷说，商业地产的决策周期很长，今天作出的决定，可能五六年、七八年后才能看到完整结果。但他同时也认为，可以通过灵活的方式来测试市场反应，例如快闪店、丰富多样的市场活动等，从而更好地感知和回应市场需求。

　　在他看来，集多元业态于一体的巨型综合体是否能成为未来商业的趋势并不能一概而论。不可否认的是，综合发展项目很重要，因为它能够在相对集中的区域内，为人们提供许多不同的功能和体验，但某个项目是否适用这种模式，很大程度上取决于开发商或运营商所投资的具体区域和城市。

　　以下为QA部分：

　　北京商报：太古坊首次落地中国内地，并选择在北京落地的原因是什么？它与太古里的区别是什么？

　　戴楷：太古里侧重零售，建筑形式上更强调开放式街区布局。太古汇通常以室内商业为重要组成部分，同时结合办公和酒店等功能。太古坊与太古里的关键区别是它拥有规模较大的办公部分，并与零售、酒店、艺术文化等内容相结合。

　　此次北京太古坊选择在原颐堤港的基础上扩建，是因为颐堤港已经在这里建立了良好的运营基础，项目扩展后，办公、零售、艺术及各类活动会持续丰富项目的体验。其次，北京太古坊紧邻坝河区位，随着坝河及周边区域不断发展，“太古坊”这一品牌和项目所在的位置非常契合。

　　北京太古坊的愿景不只是提供一个工作或购物的地方，而是希望项目成为周边环境和社区的重要组成部分。附近有许多居住社区的居民已经是现有购物中心的忠实顾客，随着办公楼扩展，项目还会迎来更多在这里工作的客群。未来北京太古坊会将不同的人群汇聚于此，并让这个地方成为他们日常生活的一部分。

　　北京商报：您认为北京商业氛围与香港相比有哪些不同？北京太古坊会做哪些因地制宜的举措？

　　戴楷：从全球角度来看，北京对国内外企业而言，都是非常重要的布局城市，始终有稳定的办公需求；同时，北京拥有丰富的历史文化资源，是一座旅游打卡城市。从长期角度来看，太古地产对于北京长期发展十分乐观。

　　北京太古坊会专注于如何把这里建设成世界级的项目，为北京带来新的产品和新的服务，通过开放空间、沿河步道、文化艺术空间和大型社区，为来访者提供多重体验，包括沿河资源、德尔菲与未来Artistry艺术空间、大型宴会厅等多功能空间。

　　北京商报：北京太古坊周边拥有多个北京知名商业地标，零售定位会有哪些差异化？

　　戴楷：不同项目可以为消费者提供不同类型的体验，通过营造各具特色的场所，让更多人愿意来到北京东部，并对这个区域产生兴趣。北京太古坊会更强调空间和服务上的差异化，无论是办公楼租户、周边居民、酒店住客等，让多元的客群在此获得良好的体验。

　　北京太古坊的愿景，是成为一个真正值得人们花时间停留的地方。这种“停留”不止关乎零售，也贯穿生活方式与办公体验。产品与服务的品质是根基，而太古地产的工作人员与零售伙伴、艺术文化伙伴共同创造的体验同样不可或缺。北京太古坊的落地，也希望能为城市生活树立一种新的标准。

　　北京商报：从颐堤港到北京太古坊，项目面积成倍增长，未来如何平衡运营压力？如何精准招商以应对消费者需求？

　　戴楷：颐堤港原有团队拥有14年运营经验，物业管理和工程团队积累深厚，为项目下一阶段的发展打下了很好的基础。北京太古坊将分阶段推进，不是所有区域同时投入使用，不同区域会按计划逐步开放。这样整体团队可以更务实、有序地管理项目扩展；零售伙伴也有时间完成店铺装修，准备他们希望呈现的产品和体验。

　　在招商上，如何判断品牌是长期趋势还是短期热点，先看产品能否真正改善一个人的生活或工作，能长期产生积极影响的产品或品牌才能拥有更持久的生命力。其次，商业地产决策周期虽长，同样可以通过快闪店、市场活动等低成本尝试，观察消费者的真实喜好与获得感，再据此评估与品牌合作的长期价值。

　　北京商报：颐堤港从零售主导的综合体升级为集办公、酒店、零售、艺术于一体的巨型综合体，这是否是未来所有商业地产转型学习的方向？

　　戴楷：综合发展项目很重要，因为它能够在相对集中的区域内，为人们提供许多不同的功能和体验。但某个项目是否适用这种模式，很大程度上取决于开发商或运营商所投资的具体区域和城市。

　　太古地产在综合体方面积累了丰富经验，香港太古坊、上海前滩等项目运营良好；而没有办公楼的成都、北京太古里同样成功，所以综合体不是唯一模板，关键在于审慎评估市场机会。

（文章来源：北京商报）