界面新闻记者 | 王妤涵

2025年是中国公募REITs起步的第五年，呈现出前所未有的活力。

从规模来看，历经5年的发展，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场。据华夏基金统计，全年新发行产品20单、完成扩募5单，募集资金总额达473.35亿元。截至2025年末，境内公募REITs市场上市产品总数达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元。

房企也是这场变革的核心参与者之一。一级市场上，华夏中海商业REIT创下320倍的超额认购纪录；华夏基金华润有巢REIT则创新采用“向原持有人配售”的扩募模式，最终获得99.51%的高认购率。

在房地产行业深度调整期，传统开发业务收缩、现金流压力成为普遍痛点，REITs为房企开辟了盘活存量资产的新通道。

“公募REITs有助于房企构建‘投融管退’全链条，形成‘开发培育—成熟上市—资金回笼—再投资’闭环，这完全适配存量时代的转型需求。”中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。

政策发力铺平道路

2025年，一系列政策举措接连出台，从完善常态化发行机制到扩大资产准入范围，为REITs市场的蓬勃发展铺平了道路。

年初，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金项目常态化发行的通知》，标志着REITs发行进入常态化阶段，审核程序得以简化。

9月12日，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（即782号文）发布。这份继2024年1014号文之后的又一重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面做出了新规定。

年末，政策再迎关键突破。12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将REITs发行范围拓展至15大行业。

其中，商业办公设施（超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（老旧街区、厂区改造等）被新增为两大独立类别；消费基础设施范围也得以扩大，纳入了体育场馆、四星级及以上酒店等资产。

从实践成效看，刘水对界面新闻表示，资产类型持续丰富，数据中心、市政供热等领域实现“首单”突破，覆盖行业已达10大类、18类资产。同时，民营企业参与度提升，顺丰、唯品会等民企成功发行REITs。

制度优化同样显著，REITs扩募启动时间从12个月缩短至6个月。仲量联行中国区投资及资本市场运营主管徐茜茜在接受界面新闻采访时指出：“一方面，这将提升资产盘活效率与资本循环速度，加快优质资产注入基础设施REITs的速度，提升原始权益人参与扩募的积极性；另一方面，扩募要求底层资产具备稳定现金流和合规管理能力，倒逼运营方提升管理能力，促使企业提升运营效率与透明度。”

然而新政落地亦面临挑战。刘水坦言，扩围扩容中，特许经营权、收益权等新资产缺乏统一估值标准，机构间差异较大，影响申报与定价效率。扩募实施则因实操复杂、管理人能力不足而遇到困难，部分项目扩募后因跨区域管理难度加大、运营整合能力欠缺，出现业绩不及预期的情况。

房企参与力度加码

对房地产企业而言，2025年是公募REITs从“可选工具”转变为“战略必需”的关键一年。随着政策环境持续优化，房企参与力度显著增强，参与主体呈现多元化格局。

华润置地在消费基础设施和租赁住房领域均有布局，并推进扩募项目；大悦城以成都大悦城为底层资产的消费基础设施REITs，下半年的平均月末时点出租率为97.46%，租金收缴率为99.39%；国际资管巨头凯德置地发行的华夏凯德商业REIT，成为外资参与中国市场的重要标志；地方国企上海地产的汇添富上海地产租赁住房REIT，作为全国首单“商改保”REITs也成功上市。

刘水分析认为，公募REITs对房企的影响深远。财务上，它能快速回笼沉淀于保租房、产业园、商业地产中的资金，同时通过资产出表降低资产负债率。REITs融资成本较传统开发贷低2-3个百分点，有助于减少对高息债务的依赖。

业务上，REITs助力房企构建完整的“投融管退”闭环，推动轻资产转型。企业得以从“重资产持有者”转向“资产运营+基金管理”角色，如华润、中海通过保留运营权，获取管理费与分红，实现轻重资产分离。

刘水强调，2025年保租房、产业园REITs扩募提速，支持跨区域资产整合，进一步强化了这一转型趋势。通过REITs，房企将存量资产“打包上市”，在释放资金的同时，完成了从资产持有者到投资参与方与运营方的身份转变。

消费与租赁类资产独占鳌头

观察房企参与REITs的资产选择，消费类基础设施和租赁住房成为绝对主流。

据克而瑞研究统计，截至2025年10月21日，在房企旗下已上市和已申报的13只公募REITs产品中，7只是消费类基础设施，3只是租赁住房，两者合计占比超过四分之三。

刘水对界面新闻分析指出，这一资产偏好背后有三大原因:

首先，政策红利明确且持续加码。国家发改委782号文与2025年REITs行业清单将两类资产列为重点支持方向，优先推荐申报、审核单列。消费基础设施还纳入“扩内需促消费”政策配套，保租房享有保障性住房政策兜底。扩募政策倾斜（首发满6个月可申报），2025年出现多单保租房、消费类REITs快速扩募案例，如华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT扩募获高认购率。

其次，现金流稳定，适配REITs核心要求。保租房在核心城市出租率普遍超90%，租金收缴率99%以上，政府指导价提供下行保护，分派率稳定在2.8%–3.5%，抗周期能力强。消费类基础设施方面，核心商圈购物中心、社区商业等出租率75%–85%，弱周期属性显著。刘水指出，两类资产均能满足REITs“稳定分派、长期运营”的核心要求。

储备充足，契合转型方向。一方面，存量规模大，房企沉淀大量商办、购物中心、公寓等资产，保租房多由存量住宅或商办改造而来，消费类资产多为成熟商圈项目，权属与运营基础较好，改造与合规成本低。另一方面，这两类资产契合房企转型方向，从“开发销售”转向“运营持有”，两类资产可形成“开发-培育-上市-扩募-再投资”闭环，符合行业存量体质增效的发展趋势。

从运营数据来看，这两类资产确实表现出色。比如，2025年下半年中金印力REIT底层资产杭州西溪印象城出租率超98%；红土创新深圳安居REIT去年下半年四大不动产项目出租率均值超95%；中金厦门安居REIT自基金成立以来项目出租率持续保持在99%以上。

在二级市场表现方面， 2025年以来公募REITs二级市场各行业表现分化，除了生态环保和市政设施外，均实现年初至今正增长。

在这之中，消费类基础设施消费基础设施的市场热度最高，其上市以来涨幅超过70%，2025年的涨幅也达到了40%左右，领跑各赛道；仓储物流和保租房表现紧随其后，两类资产的优异表现进一步强化了房企的选择偏好。

商业不动产REITs时代开启

展望2026年，商业不动产REITs试点的正式落地，将把房企参与公募REITs的深度与广度推向新高度。

2025年11月28日，证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，政策将写字楼、酒店纳入了REITs发行范围，拓宽了商业不动产作为REITs底层资产的范围。

中国房地产业协会统计数据显示，中国整体实体资产的资本价值应当在150-200万亿元之间，其中狭义的商业地产(仅指代零售物业、办公物业和酒店)在40-50万亿元。

招商基金预测指出，若初步保守假设我国商业不动产的REITs化率为1%-3%，则我国商业不动产市场的潜在市场空间约为0.4-1.5万亿元。

因此其预计未来4年公募REITs发行总数或将达到150个，呈现数量增速逐步降缓、新发和扩募并举的态势，总市值规模或将达5000亿元以上，相比今年将会有1倍左右的提升。

面对已经到来的2026年，刘水对房企参与公募REITs的趋势判断道： 

首先，2026年房企REITs发行规模将继续攀升，保租房、消费基础设施扩募将呈现常态化特征。其次，资产供给将更加多元，商业不动产打开新空间。证监会商业不动产REITs试点落地，写字楼、城市更新、酒店等纳入范围，房企存量商办、综合体迎来盘活窗口，预计将新增多单商业不动产REITs项目。第三，国央企将凭借资产规模、合规与融资优势，继续领跑保租房、消费基础设施领域，同时布局商业不动产、城市更新等新领域。

另外，市场参与主体将更趋多元，地方优质民企的参与度有望显著提升。

刘水认为，2025年民企REITs项目已从“试点”走向“常态化”。只要具备优质资产、稳定现金流和合规基础，地方优质民企完全有机会参与并受益。未来随着政策、税收、市场生态的持续完善，民企在保租房、社区商业、仓储物流等赛道的项目将逐渐增多。

总的来说，对于房企而言，2026年将是战略抉择的关键时期。能够快速适应REITs市场规则、培育核心运营能力、构建优质资产组合的企业，将在存量时代占据先机。反之，固守传统开发思维者，则可能在新一轮行业洗牌中逐渐边缘化。